Министерство образования Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Сибирский государственный индустриальный университет

Кафедра “Строительное производство и управление недвижимостью”

РЕФЕРАТ

по дисциплине “Оценка недвижимости”

на тему “Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования”

Новокузнецк 2003

Содержание

ВВЕДЕНИЕ. 3

Термины и определения. 7

Цели государственной кадастровой оценки. 8

Основные этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов. 10

Методики оценки земли. 17

Требования, предъявляемые к государственной кадастровой оценке. 21

Стоимость земель и базовые функции. 23

Иерархический принцип организации оценки городских земель. Кадастровая и индивидуальная оценка. 25

Факторы государственной кадастровой оценки. 29

Требования, предъявляемые к Методике. 31

Исходная информация и ее источники. 34

Расчетные блоки, используемые в Методике. 36

Экономическая оценка городских земель на основе градостроительной оценки территории. Программно-методический комплекс LandUser 37

Исходные данные для расчетов. 42

Предплановая и постплановая оценка. 43

Калибровка модели. 44

Оценка городских (поселковых) земель. 45

Оценка сельскохозяйственных земель. 53

Список  литературы.. 64

ВВЕДЕНИЕ

Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.

На сегодняшний день в Российской Федерации сложились адекватные предпосылки для реформирования механизмов налогообложения земли, взимания арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, а также государственной политики в области оценки земель для целей налогообложения. В этой связи первоочередными задачами, стоящими перед Правительством Российской Федерации, являются:

1. Совершенствование существующей и разработка нормативной правовой базы для реформирования налоговой и земельной политики.

2. Создание методологического инструментария, необходимого для реализации нормативной правовой базы, на основе комплексного анализа существующих методик и методологических подходов по государственной кадастровой оценке земли.

Земельный кадастр – систематизированный свод достоверных сведений о земле как главном средстве производства в сельской и лесной сфере. В земельном кадастре указывается имя собственника земли, дается описание общей конфигурации, состав угодий, их качество, доходность, цена земли. Наиболее совершенной принято считать германскую систему земельного кадастра. По этой системе учет ведется по двум видам документов:

Ø Кадастру недвижимости, где дается сравнительная экономическая оценка земли;

Ø Земельной книге, в которой учитывается право собственности на землю.

Определенные шаги в области создания нормативной правовой базы уже сделаны. Так, проектом II части Налогового Кодекса Российской Федерации предусмотрено взимание земельного налога на основе кадастровой стоимости земельного участка. Госкомземом России разработан проект Федерального закона “Об оценке земель”, который в настоящее время находится на доработке.

В отдельных субъектах Российской Федерации проводились оценочные работы в рамках реализации постановления Правительства от 15.03.97 № 319 “О порядке определения нормативной цены земли”. Используемые в процессе оценочных работ методики зачастую базируются на слепом копировании международной практики оценки без учета специфики законодательства Российской Федерации и существующих российских условий политической, экономической и социальной жизнедеятельности.

 В настоящее время вступил в силу Закон РФ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”. Для оценки сельскохозяй­ственных земель разработана кадастровая оценка земли. Она су­ществует во многих регионах и по расчетам составляет от 400 руб. на севере страны до 46 тыс. руб., на юге за 1 га пашни. Кадастро­вая оценка земли прежде всего служит целям налогообложения. Другие земли (под предприятия, дачные участки, городские квар­талы) можно покупать и продавать в соответствии с Земельным ко­дексом. Однако общепринятой методики по оценке стоимости зем­ли пока нет. Существует ряд проектов методик, разрабатываемых ведущими научно-исследовательскими учреждениями нашей стра­ны и опыт стран с рыночной экономикой.